Каталог статей
Развтие рынка недвижимости в наше время
Как и в большинстве переходных экономик, реформа собственности в России взяла свое начало с объектов розничной торговли и сферы услуг. Еще в конце 80-х годов в данных отраслях широкое распространение получила аренда имущества с последующим выкупом и пробные продажи с аукциона. К началу 1992 года в современной России было приватизировано около 200 предприятий торговли, общественного питания и обслуживания.
В1992 году предприятия данных отраслей попали в программу так называемой
малой приватизации. Именно она стала главных источником предложения объектов на возникающем вторичном рынке. Основными методами «малой» приватизации стали коммерческий конкурс и выкуп ранее арендованного имущества. Аукцион и акционирование (для приватизации крупных объектов типа универмагов или целых объединений предприятий бытового обслуживания) применялись гораздо реже, хотя, по мере завершения приватизации основной массы небольших предприятий (с 1994 года) роль акционирования стала возрастать.
По условиям «малой» приватизации помещения, занятые предприятиями торговли и соцкультбыта, как правило, не включались в число приобретаемого имущества. (Исключения разрешались для отдельно стоящих зданий.) Предметом торгов являлось право долгосрочной (не менее 15 лет) аренды недвижимости. Зато договор аренды предусматривал преимущественное право выкупа помещений.
Как правило, объекты в рамках «малой» приватизации продавались с социальными обременениями: в течение большого срока (до 10-15 лет) не менять профиль предприятия и/или сохранять определенное количество рабочих мест. Пренебрежение этими условиями иногда приводило к расторжению договора аренды и изъятию помещения у нарушителя. Однако на практике собственники коммерческих площадей обходили нерыночные ограничения как могли.
До августа 1993 года 80% суммы победитель торгов обязан был вносить приватизационными чеками (ваучерами), после этой даты специальным письмом председателя Госкомимущества были введены исключительно денежные расчеты.
Лишь в Петербурге во время 1992-1994 годов общее количество предприятий, приватизированных через торги и аренду с выкупом, составило 2943. Как уже было сказано выше, фактически речь шла о продаже прав на привлекательную коммерческую недвижимость. Характерно, что независимо от того, приобретались ли площади в собственность или предметом торга было право долгосрочной аренды, цены на аукционах зачастую не отличались.
Другим источником насыщения вторичного рынка нежилого фонда являлись объекты, перешедшие в собственность бывших государственных учреждений и предприятий в ходе акционирования. Их главным активом были просторные и удобно расположенные здания. Как правило, приватизация делалась под конкретного инвестора, заинтересованного в приобретении недвижимости НИИ.
«Малая» приватизация стартовала в столице в 1992 году, цены были достаточно малыми и существенно отличались от рыночных. Правда в результате политики городских властей в 1994-1995 годах этот разрыв почти удалось ликвидировать. За 1995 год в Москве было продано государственного и муниципального имущества на сумму 1,368 трлн рублей.
В июне 1994 года начался свежий этап в становлении рынка коммерческой недвижимости. Глава Госкомимущества выпустил Распоряжение, регламентирующее порядок выкупа арендованной недвижимости в собственность. Такое право в первую очередь получили предприятия, которые приобрели права на помещения в ходе торгов «малой» приватизации. Выкупная цена составляла четыре годовые арендные ставки для помещений и две — для зданий.
В результате только в Петербурге права собственности на сотни объектов, в том числе расположенных в наиболее престижных районах, были выставлены на продажу по ценам, даже отдаленно не напоминавшим рыночные. Например, один из крупных магазинов на Невском проспекте был приобретен арендатором за 8 млн рублей (менее 3000 долларов). Уже на 1 января 1995 года в Северной столице было заключено более 600 договоров купли-продажи арендованных помещений общей площадью около 400 000 кв. м. Всего же арендаторы выкупили в собственность приблизительно 6000 объектов нежилого фонда.
Очередным шагом на пути реформ стало разрешение на приватизацию земельных участков. Фактически в отсутствие Земельного кодекса (его предыдущий вариант был почти полностью отменен указом Президента РФ из-за несоответствия Конституции РФ 1993 года) условия и порядок приватизации земли на федеральном уровне описывали президентские указы. Они разрешали юридическим и физическим лицам право выкупить у государства по своему усмотрению землю, на которой базировались принадлежавшие им объекты недвижимости — здания, строения, сооружения. Кликните сюда
Вы так же можете посетить наш новый проект Информация о недвижимости.
Источник: http://ucoz |
| Категория: Мои статьи | Добавил: News_Office (16.01.2010)
| Автор: ucoz E
|
| Просмотров: 1388 | Комментарии: 1
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
Статистика
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 
|
